“带押过户”是怎么回事?

　　具体是指在二手房交易过程中，对于卖方尚未还清贷款、抵押尚未解除，同时买方需要使用贷款购房的情况，在买卖双方达成交易意向并向银行提出申请，经银行审批同意后，无需提前还清原卖方贷款，即可办理二手房交易过户、买方申请新贷款并设立新的抵押权登记，实现二手房“带押过户”。

　　“带押过户”给群众带来什么好处和方便?

　　①降低购房门槛，如果说买房子需要先还清抵押贷款才能完成过户的话，那么购房门槛就会相对较高。但如果可以接受“带押过户”，那么买方就可以省去还清贷款的成本，从而降低购房门槛。对于一些有刚需、首次购房等方面的人来说，“带押过户”就是一种非常好的选择。

　　②提高购房速度，如果没有“带押过户”的选择，无论是卖家还是买家，在按揭贷款还完之前都需要等待一段时间才能够过户。但有了“带押过户”的选择，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记等，卖方贷款结清后及时办理旧抵押权注销登记，大大提高了购房的速度。

　　③缩短贷款周期，对于需要通过贷款购房的买家来说，“带押过户”可以缩短贷款周期，提高通过率。

　　④减少贷款利息，因为“带押过户”能够缩短贷款周期，所以也可以减少贷款利息的支出，这对买家来说是非常有利的。一般来说，抵押房产的利息比较高，如果买家想要尽快还清贷款，那么需要不断地支付利息。但是如果使用“带押过户”的方式，就可以缩短贷款周期，减少贷款利息的支出，为买家节省不少购房成本。

　　⑤避免交易风险，在房产交易中, 如果买家选择“带押过户”的方式，钱款就不会直接到卖家手里，而是会放在二手房资金监管账户，等待卖家办理完过户手续后才会安全地交给卖家。这种方式可以起到化解风险的作用，因为在过户的过程中，有可能出现其他问题，如果买家把钱直接打到了卖家账户，就难以有效地保障自己的权益了。但是当采用“带押过户”的方式时，钱款被安全地放在二手房资金监管账户，可以让买家避免风险。

　　“带押过户”办理流程

　　①发起申请：买卖双方达成买卖意向，向银行提出申请，买方提交申请贷款资料，卖方提交提前还款和“带押过户”申请。

　　②银行审批：买卖双方与银行签订《二手房“带押过户”四方(五方)协议书》，明确四方(五方)同意二手房“带押过户”，银行发放买方贷款后优先代偿还卖方贷款余额。买方贷款审批通过后，由买卖双方申请二手房资金监管账户(可由银行设立待还款账户)用于存放买方首付款及发放买方购房贷款。

　　③联合办理：买方购房首付款及贷款应全额转入进入监管账户或待还款账户，若不足以结清卖方原贷款的，卖方需同步补足款项至监管账户或待还款账户。银行同意出具《抵押权人同意(申请)不动产转移登记的函》，买卖双方备齐过户有关材料，四方(五方)共同前往(或共同委托公证人员)不动产“一窗受理”窗口办理交易过户手续。具体为：办理二手房转让合同网签备案、申报纳税、不动产转移登记及抵押权登记手续。

　　④资金结算：银行依据买方抵押权登记结果向监管账户或待还款账户发放买方购房贷款，资金监管方按约定代为划转结清卖方原贷款，剩余款项转至卖方指定账户。银行开具原卖方贷款还清证明，不动产登记机构办理原房屋抵押权注销登记。

　　供稿：市自然资源局美编：马方洁 审核：白海 发布：安宁市融媒体中心