安宁市棚户区改造窑窝片区 房屋征收与补偿方案

为贯彻落实中央和省关于加快棚户区改造工作的决策部署，进一步改造安宁市城区棚户区居民住房条件，完善安宁城市功能，推进以人为核心的新型城镇化和城乡一体化发展，安宁市人民政府决定把棚户区改造建设成为设施齐全、生活便利、环境优美的新型社区，需要对住房简陋、环境较差、安全隐患多的棚户区进行改造。为确保建设项目顺利实施，保障被征收人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）、《国务院关于加快棚户区改造工作意见》（国发〔2013〕25号）、《云南省人民政府关于加快推进棚户区改造工作的实施意见》（云政发〔2013〕133号）、《云南省国有土地上房屋征收与补偿办法》等有关法律规定，结合安宁棚户区改造窑窝片区的实际情况制定本方案。

第一条 征收改造范围

征收范围：窑窝片区（东至嵩华佳园围墙、南至320国道、西至云南省第三监狱宿舍围墙、北至云南省第三监狱围墙）。

在项目征收范围内国有土地上房屋的单位和个人均为被征收人，被征收人应服从城市总体规划和建设需要，在规定的搬迁期限完成搬迁，征收实施单位按照征收补偿方案对被征收人进行补偿安置。

第二条 征收期限及限制行为

（一） 征收期限

为《房屋征收决定》公告发布90天内。

（二） 实施步骤

1、征收准备阶段：公告发布后20天内。

2、征收签约阶段：公告发布后21天—90天。

3、奖励及优惠时段：公告发布后第21天起计算奖励时段，在签约阶段中设定三个奖励及优惠时段，在不同的时段内签订搬迁协议并完成搬迁的给予不同标准的奖励和优惠，具体时段为：

第一时段：1—30天（计30天）

第二时段：31—50天（计20天）

第三时段：51—70天（计20天）

超过签约时段搬迁的不给予奖励和优惠。

（三） 限制行为

凡属征收范围内的单位及个人，市政府征收决定公告发布之日起不得进行下列活动：

1、新建、扩建、改建、装修房屋；

2、改变房屋和土地用途；

3、设立和变更房屋租赁关系；

4、房屋和土地权属的转让，分割；

5、分户及户口迁入；

6、法律、法规、规章、政策规定的其他禁止事项。

违反上述规定的，在补偿安置过程中不予确认，所产生的损失和后果由行为人自行承担。

第三条 房屋征收评估原则

（一）房屋评估由具有评估资质的房地产评估机构进行评估。

（二）房地产价格评估机构由被征收人协商选定，协商不成的，由征收实施单位通过组织被征收人按照少数服从多数的原则通过公开推举确定。

（三）房屋评估包括被征收房屋的装修、地上附着物、经济林木等，（经济林木评估可参照《安宁市人民政府第19号公告》标准进行）。

（四）征收实施单位或被征收人对评估报告有疑问的，可以向评估机构咨询。征收当事人对房地产评估结果有异议且协商达不成一致意见的，可自收到评估结果之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。被征收人或者征收实施单位对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内向云南省房地产评估专家委员会申请鉴定。

（五）房屋征收面积测绘由房屋征收实施单位委托具有相关资质的专业测绘机构进行实地测绘。

第四条 房屋征收补偿原则

（一）被征收人在办理征收补偿事宜时，必须主动提供征收决定公告前具有法律效力的相关证明材料，所提供的相关证明材料必须完整、有效、合法。

1、产权属个人的需提交房屋所有权证，土地使用证，户口册，居民身份证等相关证件。

2、产权属单位的需提交房屋所有权证，土地使用证，单位机构代码证等相关证件。

（二）被征收房屋的面积和用途认定

被征收房屋面积及用途，以被征收人房屋的所有权证载明的面积用途为准。

1、被征收房屋面积的认定

根据房屋产权证载明的面积确定被征收房屋的实际面积；对房屋证载面积有争议，委托具备房屋测绘资质的专业机构进行测绘，并由征收实施单位、测绘公司、被征收人各方签章认可后，做为被征收房屋面积认定。

2、被征收房屋用途的认定

对产权证载明的房屋用途有争议的认定标准：按照土地部门核发的《国有土地使用证》，规划部门核发的《建设工程规划许可证》，房屋管理部门核发的《房屋所有权证》载明的用途为准。如三证认定的用途有差异，按照规划部门核发的《建设工程规划许可证》载明的用途为准。《中华人民共和国城市规划法》实施前建成的房屋，不能提供《建设工程规划许可证》的，按《国有土地使用证》载明的用途为准。

（三）住宅房屋的征收补偿

1、对具有合法产权的住宅，采取一次性货币补偿或房屋产权调换两种方式补偿。

   2、选择货币补偿的，根据被征收房屋的建筑结构，以同期房地合一评估价格确定货币补偿金额。

3、选择产权调换的，以认定的被征收房屋面积为基础实行产权调换。按房屋所有权证证载建筑面积“征一还一”的原则，可选择在安宁螳川商贸城4-2地块1栋进行安置，具体产权调换比例为：

   框架、砖混结构1:1；

   砖木结构1:0.95；

   土木结构1:0.9。

   (四)非住宅房屋的征收补偿

具有合法产权的其他非住宅房屋，根据被征收房屋的用途、建筑结构等因素，原则上以评估价格采取一次性货币补偿，也可参照住房置换比例置换为住宅。

第五条  不完全产权房屋征收补偿原则

对房屋所有权登记、规划建设许可、土地使用权登记不全的房屋，或者超出房屋所有权登记、规划建设许可、土地使用权登记范围的房屋，经村（居）民小组、社区、村（居）委会、街道办事处及征收实施单位共同认定后为不完全产权房屋。

（一）不完全产权房住户采用货币补偿与产权调换两种方式进行偿还，因其房屋相关手续不完善，按照相关规定进行偿还。

（二）不完全产权房面积及用途认定

1、被征收房屋面积的认定：由具备房屋测绘资质的专业机构进行测绘，并由测绘公司、征收人、被征收人三方签字认可。

2、被征收房屋用途的认定：依次按照完全产权房产、规划、土地部门合法的相关证件作为参考依据，认定其不完全产权部分的用途。无相关参考依据的，由村（居）民小组、社区、街道办事处及征收实施单位共同认定。

（三）不完全产权房征收补偿

1、货币补偿的金额根据被征收房屋的建筑结构进行登记划分，按完全产权房屋标准评估价的95%确认补偿金额。

2、经确认为“不完全产权”房屋，选择产权调换根据建筑结构按以下比例置换。

（1）框架、砖混、砖木结构：1:0.95；

（2）土木结构：1:0.9；

3、经确认为简易结构房屋，不实行产权调换，只能按“成本法”评估作价货币补偿。

第六条 房屋征收临时安置补助费和搬迁补助费

（一）临时安置补助费

1、选择产权调换回迁安置的被征收人，采取自行过渡方式发给临时安置补助费，临时安置补助费自被征收人房屋搬迁验收合格之日起计算，每3个月发放一次，直至回迁安置房交房后三个月止。

2、选择货币补偿的临时安置补助费按3个月计算，一次发放。

3、住宅临时安置补助费按被征收房屋建筑面积11元/平方米/月标准计发，办公用房按13元/平方米/月标准计发，商业用房按26元/平方米/月标准计发，其他非住宅房屋按住宅标准计发。

4、住房用于合法经营具有营业执照、税务登记证等证照的按经营面积26元/平方米/月的标准，一次性给予三个月的停业损失补助，三个月后按住房标准发放过渡费。

（二）搬家补助费

1、选择货币补偿的搬家补助费1000元/户；

2、选择产权调换的搬家补助费1000元/户；最多不超过2次/户。

3、办公用房和商业用房的搬迁补助费根据具体实际另行确定。

第七条 奖励及优惠措施

在规定的三个不同时间段内签订协议并完成搬迁的被征收人给予不同标准的奖励和优惠。

（一）住宅搬迁优惠措施

1、搬迁面积奖励，根据不同搬迁时段，按被征收房屋建筑面积给予被征收人相应的搬迁面积奖励。搬迁面积奖励每户总金额不超过3万元。“见表一”

2、产权调换安置房物业管理费补助。以奖励形式按不同的搬迁时段分别给予安置房物业管理补助（补助款项待安置房接房时进行结算），以被征收房屋建筑面积每月1元/平方米的标准计算（见表一）。

表一

3、产权调换安置房面积超出被征收房屋面积价格优惠。

产权调换安置房以建筑面积按相应比例置换，产权调换面积部分互不补差价，互不计楼层系数。产权调换安置房建筑面积超出被征收房屋认可置换面积20平方米以内部分，被征收人按3000元/平方米购买，并按不同的搬迁时段给予优惠（“见表二”）。超过20平方米以外部分，被征收人按4500元/平方米购买。

表二

4、按签订搬迁协议的先后顺序选择产权调换安置房。

（二）办公物业和商业用房搬迁奖励优惠措施

办公物业和商业用房搬迁面积奖励参照住宅搬迁面积奖励执行。

第八条 特困补助

（一）被征收房屋产权人有下列情况之一的，提供相应有效证件、证明，按户享受一次性5000元特困补助费。

1、五保户；

2、民政部门抚养的孤寡老人；

3、烈士家属。

（二）被征收房屋产权人为城市低保户，提供相应的有效证件、证明，每户可享受一次性2000元的特困补助费。

（三）被征收房屋产权人持有一、二类等级残疾证的，每证可享受一次性2000元的残疾人补助；持有三、四类等级残疾证的，每证可享受一次性1000元的残疾人补助。

第九条 其他相关规定

（一）产权调换安置住房专项维修金按国家相关规定由被征收人缴纳。

（二）房屋征收实施单位负责办理产权调换安置房国有土地使用权、房屋所有权证书，在认定的产权调换面积内办理相关手续的费用由房屋征收实施单位承担，超出置换面积部分的费用由产权人承担。

（三）被征收房屋“户”的认定原则

被征收房屋“户”按产权登记原则确定，一证享受一“户”搬迁补助费及优惠，部分属不完全产权的不再单独享受。全部属于不完全产权的按土地划分，每宗给予一“户”搬迁补助费及优惠。

（四）被征收房屋实行产权调换总面积原则不超过可置换面积，若置换面积有剩余的，被征收人可选择安置一套住房（相应补差）或按评估价对剩余面积部分采用货币补偿方式予以解决，

（五）对产权不明晰的房屋，征收实施单位提出补偿方案报征收主管部门同意，并在房屋征收范围内公告后实施征收。征收前，征收实施单位必须就被征收房屋的有关事项向司法公正机构办理证据保全。

（六）被征收房屋处于租赁状态的，被征收人必须负责在签订补偿协议前解除租赁关系。

（七）被征收人搬迁时不得擅自拆除或毁坏原房屋内的门、窗、水、电、气等设施。如违反规定，在征收补偿款项中按评估价值扣除擅自拆除或毁坏部分的款项。

（八）被征收人必须自行缴清搬迁前所使用的水、电、气、有线电视、电话等费用。如未缴清以上费用的，在征收补偿款项中扣除。

（九）置换的安置房应符合商品房交房标准。

（十）征收实施单位与被征收人在征收补偿方案确定的签约期内达不成补偿协议的，由房屋征收部门报请市人民政府按照补偿方案作出补偿决定，并依法进行征收。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

（十一）被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由市人民政府依法申请人民法院强制执行。

（十二）本方案未尽事宜，参照相关法律、法规及规定报市级领导批准后执行。

（十三）本方案仅适用于安宁市棚户区改造窑窝片区房屋征收与补偿，安宁市住房和城乡建设局委托安宁市连然街道办事处作为房屋征收实施单位，并负责方案的解释及具体实施工作。