安宁市棚户区改造小菜园片区房屋征收 与补偿方案

为贯彻落实中央和省关于加快棚户区改造工作的决策部署，进一步提升人居环境，完善安宁城市功能，推进以人为核心的新型城镇化和城乡一体化发展，安宁市人民政府决定把棚户区改造建设成为设施齐全、生活便利、环境优美的新型社区，需要对住房简陋、环境较差、安全隐患多的棚户区进行改造。为确保建设项目顺利实施，保障被征收人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）、《国务院关于加快棚户区改造工作意见》（国发〔2013〕25号）、《云南省人民政府关于加快推进棚户区改造工作的实施意见》（云政发〔2013〕133号）、《云南省国有土地上房屋征收与补偿办法》等有关法律规定，结合安宁市小菜园片区的实际情况制定本方案。

第一条  征收改造范围

征收范围：小菜园片区（详见征收红线图）。

在项目征收范围内国有土地上房屋的产权单位和个人均为被征收人，被征收人应服从城市总体规划和建设需要，在规定的搬迁期限完成搬迁，征收实施单位按照征收补偿方案对被征收人进行补偿安置。

第二条 征收期限及限制行为

（一）征收期限

为《房屋征收决定》公告发布130天内。

（二）实施步骤

1．征收准备阶段：公告发布后30天内。

2．征收签约阶段：公告发布后31天—130天。

3．奖励及补助时段：公告发布后第31天起计算奖励时段，在签约阶段中设定三个奖励及补助时段，在不同的时段内签订搬迁协议并完成搬迁的给予不同标准的奖励和补助，具体时段为：

第一时段：31—100天（计70天）

第二时段：101—120天（计20天）

第三时段：121—130天（计10天）

超过签约时段搬迁的不给予奖励和补助。

（三）限制行为

凡属征收范围内的单位及个人，市政府征收决定公告发布之日起不得进行下列活动：

1．新建、扩建、改建、装修房屋；

2．改变房屋、土地用途；

3．国有土地使用权的出让、转让、抵押、登记发证；

4．以被征收房屋为注册地址办理工商注册登记手续；

5．房屋的转让，租赁和抵押；

6．分户及户口迁入；

7．法律、法规、规章、政策规定的其他禁止事项。

违反上述规定的，在补偿安置过程中不予确认，所产生的损失和后果由行为人自行承担。

第三条  房屋征收评估原则

（一）房屋评估由具有评估资质的房地产评估机构，采用“房地合一”原则进行评估。

（二）房地产价格评估机构由被征收人协商选定，协商不成的，由征收实施单位通过组织被征收人按照少数服从多数的原则通过公开推举确定。

（三）房屋评估包括被征收房屋的装修、地上附着物、经济林木等（经济林木评估可参照《安宁市人民政府第46号公告》标准进行）。

（四）征收实施单位或被征收人对评估报告有疑问的，可以向评估机构咨询。征收当事人对房地产评估结果有异议且协商达不成一致意见的，可自收到评估结果之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。被征收人或者征收实施单位对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内向云南省房地产评估专家委员会申请鉴定。

（五）被征收房屋的建筑面积测绘，由房屋征收实施单位委托具有相关资质的专业测绘机构进行实地测绘。

第四条　房屋征收补偿原则

（一）被征收人在办理征收补偿事宜时，必须主动提供征收决定公告发布前具有完整、有效、合法的相关产权证明材料。若提供不实或不全，所产生的一切后果由被征收人承担。

1．产权属个人的需提交不动产权证书（或房屋所有权证、土地使用证），户口册，居民身份证等相关证件。

2．产权属单位的需提交不动产权证书（或房屋所有权证、土地使用证），单位社会信用代码证等相关证件。

（二）被征收房屋的建筑面积和用途认定

被征收房屋建筑面积及用途，以被征收房屋的不动产权证书（或房屋所有权证）载明的建筑面积用途为准。

1．被征收房屋建筑面积的认定

根据不动产权证书（或房屋所有权证）载明的建筑面积确定被征收房屋的实际建筑面积；对房屋证载建筑面积有争议，委托具备房屋测绘资质的专业机构进行测绘，并由征收实施单位、测绘公司、被征收人三方签字认可后，认定为被征收房屋建筑面积。

2．被征收房屋用途的认定

以不动产权证书（或房屋所有权证）载明的房屋用途为准。若三证载明的用途有差异，按照规划部门核发的《建设工程规划许可证》载明的用途为准。《中华人民共和国城市规划法》实施前建成的房屋，不能提供《建设工程规划许可证》的，以《国有土地使用证》载明的用途为准。

（三）住宅房屋的征收补偿

对具有合法产权的住宅，采取一次性货币补偿或购买招标中标楼盘提供房源两种方式补偿。

   1、选择货币补偿的，根据被征收房屋的建筑结构等情况，以同期房地合一评估价格确定货币补偿金额。

2、选择购买招标中标楼盘提供房源的，根据确定的可置换建筑面积购房，按4500元/平方米给予购房补助，购房补助款由征收实施单位与房源提供方进行结算。

选择购买招标中标楼盘所提供房源的，按以下方式补偿：

（1）以确定的可安置建筑面积购房的，按照4500元/平方米的基准价进行结算，多退少补；

（2）超过确定的可安置建筑面积，由被征收人按照招标中标楼盘市场价自己购买。

（3）框架、砖混结构按1：1折换可安置建筑面积，砖木结构按1:0.95折换可安置建筑面积，土木、证载简易结构按1:0.9折换可安置建筑面积。

（四）非住宅房屋的征收补偿

具有合法产权的非住宅房屋，原则上以评估价格采取一次性货币补偿。

第五条  不完全产权房屋征收补偿原则

对房屋所有权登记、规划建设许可、土地使用权登记不全的房屋，或者超出房屋所有权登记、规划建设许可、土地使用权登记范围的房屋，经居民小组、居委会及征收实施单位共同认定，以不完全产权房屋进行补偿。

（一）不完全产权房屋建筑面积及用途认定

1．被征收房屋建筑面积的认定：由具备房屋测绘资质的专业机构进行测绘，并由测绘公司、征收实施单位、被征收人三方签字认可。

2．被征收房屋用途的认定：按照规划部门核发的《建设工程规划许可证》载明的用途为准；无《建设工程规划许可证》的按《国有土地使用证》载明的用途为准；无《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》的，提供居民小组、居委会和征收实施单位认定。

（二）不完全产权住宅房屋征收补偿

对不完全产权的住宅房屋，采取一次性货币补偿或购买招标中标楼盘提供房源两种方式补偿。

1、货币补偿的金额根据被征收房屋的建筑结构进行登记划分，按完全产权房屋评估价的95%确认补偿金额。

2、选择购买招标中标楼盘提供房源的，以确定的可置换建筑面积购房，按照4500元/平方米给予购房补助，购房补助款由征收实施单位与房源提供方进行结算。

选择购买招标中标楼盘提供房源的，按以下方式补偿：

（1）以确定的可安置建筑面积购房的，按照4500元/平方米的基准价进行结算，多退少补；

（2）超过确定的可安置建筑面积，由被征收人按照招标中标楼盘市场价自己购买。

（3）框架、砖混、砖木结构按1：0.95折换可安置建筑面积，土木结构按1:0.9折换可安置建筑面积。

（4）经确认为简易结构房屋，按建筑物重置成本评估作价货币补偿。

（三）不完全产权非住宅房屋的征收补偿

对不完全产权的非住宅房屋，原则上以评估价格的95%采取一次性货币补偿。

第六条  房屋征收过渡费和搬迁补助费

（一）过渡费

1．选择购买招标中标楼盘提供房源补偿的被征收人，采取自行过渡方式发给过渡费，过渡费自被征收房屋搬迁验收合格之日起计算，每3个月发放一次，直至购买房屋交房后三个月止。

2．选择货币补偿的过渡费按6个月计算，一次发放。

3．住宅过渡费按被征收房屋建筑面积11元/平方米/月标准计发，办公用房按13元/平方米/月标准计发，商业用房按26元/平方米/月标准计发，其他非住宅房屋按住宅标准计发。

4．住房用于合法经营具有营业执照、税务登记证等证照的按经营面积26元/平方米/月的标准，一次性给予三个月的停业损失补助，三个月后按住房标准发放过渡费。

（二）搬家补助费

1．搬家补助费2000元/户；

2．办公用房和商业用房的搬迁补助费根据具体实际另行确定。

第七条  奖励及补助措施

在规定的三个不同时间段内签订协议并完成搬迁的，每户给予不同标准的奖励和补助。

（一）搬迁奖励，根据不同搬迁时段，按被征收房屋建筑面积给予被征收人相应的搬迁奖励（搬迁奖励总数每户不超过五万元）。

第一时段给予120元/㎡的搬迁奖励；第二时段给予60元/㎡的搬迁奖励；第三时段给予20元/㎡的搬迁奖励；第三时段以后无搬迁奖励。

（二）选择房屋产权调换补偿的物业管理费补助。以奖励形式按不同的搬迁时段分别给予购买房屋的物业管理费补助，由征收方按要求拨付给相应的物管方。

第一时段补助3年；第二时段补助2年；第三时段补助1年；第三时段以后不再给予物业管理费补助。

3．选择房屋产权调换的，建筑面积超出安置面积的，给予相应的购房补助。

超20平方米以内部分，按实际超出面积，在不同的搬迁时段给予补助。第一时段补助1650元/㎡；第二时段补助900元/㎡；第三时段补助300元/㎡；第三时段以后无补助。

超20平方米以外部分，由被征收人按招标中标楼盘市场价自行购买。

   （三）腾房、交房奖励

为鼓励签订协议尽快腾房、交房，在征收签约期限内腾空交验房屋的给予相应的奖励，以腾空交验房屋时间到征收签约第一阶段启动当日计算，按以下档次给予奖励。

征收工作开始40天内签订协议并交验房屋的，给予每户15000元奖励；征收工作开始41至70天内签订协议并交验房屋的，给予每户10000元奖励；征收工作开始71至90天内签订协议并交验房屋的，给予每户5000元奖励。征收工作开始91天以后签订协议并交验房屋的，不再给予奖励。

第八条  特困补助

（一）被征收房屋产权人有下列情况之一的，提供相应有效证件、证明，在规定的征收签约期限内，按户给予一次性5000元特困补助费。

1．五保户；

2．民政部门抚养的孤寡老人；

3．烈士家属；

4．城乡低保户；

5．残疾人。

第九条  其他相关规定

（一）房屋征收实施单位负责协调办理购买招标中标楼盘房屋的权籍证书。

（二）被征收房屋“户”的认定原则

被征收房屋“户”按产权登记原则确定，一证享受一“户”搬迁补助费及补助，部分属不完全产权的不再单独享受。全部属于不完全产权的按土地划分，每“宗”给予一“户”搬迁补助费及补助。

（三）对产权不明晰的房屋，征收实施单位提出补偿方案市人民政府，做出补偿决定并在房屋征收范围内公告后实施征收。征收前，征收实施单位必须就被征收房屋的有关事项向司法公正机构办理证据保全。

（四）被征收房屋处于租赁和抵押状态的，被征收人必须负责处理好租赁和抵押关系，不得影响征收工作的开展。

（五）被征收人签订协议后不得擅自拆除或毁坏已补偿过的设施、设备。如违反规定，在征收补偿款项中按评估价值扣除擅自拆除或毁坏部分的款项。

（六）被征收人腾空交验房屋时必须自行缴清所使用的水、电、气、有线电视、电话等费用。若未缴清以上费用的，在征收补偿款项中扣除。

（七）被征收房屋签订补偿协议并交给房屋征收实施单位后，征收实施单位应及时进行拆除和办理相关产权的注销手续。

（八）征收实施单位与被征收人在征收补偿方案确定的签约期内达不成补偿协议的，由房屋征收部门报请市人民政府按照补偿方案作出补偿决定，并依法进行征收。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

（九）被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内拒不搬迁的，由市人民政府依法申请法院强制执行。

（十）本方案未尽事宜，参照相关法律、法规及规定报市政府批准后执行。

（十一）本方案仅适用于安宁市棚户区改造小菜园片区房屋征收与补偿，安宁市住房和城乡建设局作为征收部门，委托安宁市连然街道办事处作为房屋征收实施单位并负责方案的解释及具体实施工作。