2018年1-6月我市房地产投资统计简析

近年来，随着国家、省市持续推出房地产行业调控政策措施后，全国房地产行业出现增速放缓发展状态，云南省和昆明市1-6月均出一位数的小幅增长状态，但我市房地产投资今年却持续保持高位增长速度，只是增速呈逐月下降趋势。

一、运行情况

1、投资完成情况

6月止我市房地产在库项目42个，其中：太平新城街道办事处辖区内21个，占比50%；连然街道办事处辖区内6个；金方街道办事处辖区内6个（全为昆钢房地产开发项目且已于2017年建设填报完毕）县街街道办事处辖区内5个；温泉街道办事处辖区内4个。太平新城街道办事处辖区已成为房地产开发投资重点区域。

1-6月我市房地产开发投资累计完成投资38.8亿元，同比增长77.9%，增速高于昆明市73百分点，高于全省68.3百分点，高于全国68.2个百分点，较1-5月增速回落23.6个百分点。

按构成分，建筑工程完成投资24.8亿元，同比增长40.9%，占我市1-6月房地产完成投资的63.9%；土地购置费11.5亿元，同比增长2200%，占我市1-6月房地产完成投资的29.6%。受今年房地产统计投资制度允许土地购置费可一次性记入的规定更改，1-6月土地购置费同比呈迅猛增长态势。

按工程用途分，住宅投资完成31.5亿元，占我市1-6月房地产完成投资的81.2%，占主要位置，其中：面积90平方米及以下完成15.7亿元，同比增长121.1%；面积90-144平方米完成10.8,同比增长191.9%；面积144平方米以上及别墅、高档住宅与去年同期基本持平。数据表明：房地产企业加大了在我市的小户型类型房屋的投资开发。

2、房屋施工、销售、待售情况

1-6月我市房地产项目房屋施工面积169.0万平方米，同比下降58.6%，其中：本年新开工面积19.5万平方米，同比增长12947.8%。形成这巨大的数据反差的主要原因是：按房地产统计原则：房屋施工面积是在项目施工第一层时就要求填报整栋面积，今年以来除新建设开工项目外的续建项目房屋施工面积大多已在2017年填报完毕，导致今年的房屋施工面积降幅较大。而同时今年1-6月我市新入库了三个房地产项目：蓝光悦享花园住宅小区、盛景湖畔二期住宅小区、中梁博翠苑，三个项目新开工面积就达13.3万平方米，又使得今年新开工面积增幅较大。

1-6月商品房销售面积完成67.7万平方米，同比增长38.2%；商品房销售额43.9亿元，同比增长86.0%；商品房销售均价6486.6元，同比增长34.8%。1-6月我市房地产待售面积35.6万平方米，同比下降46.5，其中：待售1-3年的17.6万平方米，同比下降32.8%，待售3年以上的0.7万平方米，同比下降61.1%。我市房地产销售市场持续向好，库存化压力减小，房屋销售价格逐步增长。

3、资金到位情况

1-6月实际到位资金45.5亿元，同比增长57.4%，其中：国内贷款0.8亿元，同比下降20.0%；自筹资金17.8亿元，同比增长56.1%。数据表明：我市房地产开发企业虽然金融政策限制了房地产企业资金来源，但民间资金却对房地产市场反应活跃，自筹资金同比增多。

二、主要特点及原因

在全国的房地产行业大多都放缓发展的形势下，我市的房地产行业却由去年的持续负增长下滑态势迅速转换为今年来的高速增长，出现投资市场积极向好，销售市场高涨的总体特点，主要有以下几个原因：

1、在全国及一、二线大城市陆续出台房地产行业管控政策、限购政策，同时此类城市的市场饱和度也已经极高的情况下，房地产企业将市场目标从大城市转向中小城市。特别是今年昆明出台限购政策后，带动了周边县市房地产投资的迅速增长。

2、做为滇中及昆明市的城市后花园，安宁市具有独特区位优势，又经多年的努力建设，我市已成为一个基础设施基本完善，交通便利，宜于人居的城市，加之国家卫生城市、国家文明城市的荣誉加持，康养概念的吸引，使得各房地产企业纷纷将目光看向了安宁。1-6月已有3个新开工房地项目入库，预计7月当月又有6个新项目即将入库统计，经对开工项目的摸底后，预计后续至少还有3个项目将开工入库，全年预计入库12个新项目，同比增长50%。房地产投资已成为今年我市完成固定资产投资的主要推动力。

3、随着近年来我市外来务工人员的不断增多，及年青一代刚性需求人群的收入提高，以及大范围的拆迁移居人群数量较大，选择到我市享受养老生活的人群不断增多，使得商品房的需求量大幅增多，促使了我市商品房销售状况良好，房价一路上涨。

三、存在问题及建议措施

1、投资情绪高涨，大量的房屋销售公司、房屋中介公司涌入我市，随处可见的销售点，销售人员使得消费者难以辨明事实，利益难以得到切实保障。建议：加强市场监管，整顿规范市场秩序，严厉打击各种违法、违规行为，同时加大相关政策的宣传、保证相关信息的对称性，加强对消费者的引导，促进房屋销售市场的稳定性和有序性发展。

2、目前进驻的房地产企业多以短期效益为目标，追求高速度发展引起的房企利润，过分重视房地产住宅投资开发，导致房屋经营、居住服务、中介服务等发育程度较低，消费者在入住后的后续生活服务环境难以得到保障，无法形成高品质、产业链化的可持续性房地产行业。建议：在引进房地产项目时应尽量注重项目的品质化，应从快速发展的思维方式、盈利模式中走出来，制定新的发展规划，以提质增效为核心，不断加大提高房屋品质，提高单位盈利水平，应从过去开发营利转向开发—经营—服务营利模式，由住宅开发为主转向经营服务为主，积极大力推动大健康，康养概念项目的落地建设。加大居住配套设施的建设，注重配套学校、医院等的建设投资，与房地产开发企业达成投资建设协议，由企业积极主动配备良好居住环境。

3、虽然市场一片向好，但烂尾工程仍未得到解决，目前我市仍有5个项目烂尾：誉峰财富中心、尚都豪庭、世贸广场、天籁郡、林海云霄精品住宅。建议：抓住市场高涨期,推进烂尾楼复工建设。抓住时机一是鼓励有实力的企业采用兼并现有中小企业的方式,实现规模效益,获得由规模扩大带来的自身成本的减低,共享技术、管理经验、市场信息等资源,提升市场竞争力和抗风险的能力;二是专项清理烂尾楼,根据各个烂尾楼盘存在的问题,精准施策,实现早日复工。

4、高速增长的表面下暗藏着后续增长压力，数据大起大落的风险。

一是土地购置费拉动的投资增长不可持续，今年上半年,全省土地购置费占全市房地产开发投资的比重达29.6%,且同比增速高达2200%,成为房地产开发投资增长的主要动力。但土地购置费是一次性投资，没有市场延续性，因此,土地购置费将随着土地市场降温而回落,对房地产开发投资的支持力度也将减弱。

二是目前在库的45个项目中有32个项目已无投资；停工建设1个：金色阳光；形成烂尾的2个：天籁郡、林海云霄精品住宅；在库项目中仅有10个项目正常填报数据。房地产开发投资后续增长乏力，统计数据易大起大落。

三是房地产投资比重过大，1-6月我市房地产投资以占总固定资产投资的50%，固定资产投资类别单一，易导致我市固定资产投资数据大起大落，后续增长乏力。  

建议：积极推进土地供给侧结构性改革。根据商品房库存消化周期,适时调整用地供应规模、结构和时序,防止区域分化拉大或出现局部区域过热,坚持“去库存”与“补库存”相结合,平衡市场供给。做好多类别项目的招商引资，注重招商引资的整体规划性引导，加强有利于我市产业升级改造的项目落地，加大工业项目招商引资力度，大力扶持民间投资项目落地建设。加速推进在库停工项目开工建设，推进在库项目二期工程的开发建设。