安宁市住房和城乡建设局关于对政协安宁市第六届第三次会议第23号提案的答复
杨佳丽委员：
首先，感谢您对我市物业管理发展的关心和支持。您在安宁市第六届委员会第三次会议提案（第23号）提出“关于加强小区物业管理的建议”已交我局办理,现答复如下：
一、基本情况
物业管理作为城市管理的一种新形式和市场经济的新兴服务产业，在我国发展时间不长，特别是在我们安宁，物业管理起步较晚，经历了从无到有、从小到大的发展过程。通过近几年的努力工作，市民已经逐渐认同了物业管理，积极配合物业服务企业的工作，使我市的物业管理得以健康发展。自98年成立第一家物业管理公司以来，随着安宁城市化不断发展，住宅小区不断增多，现我市有物业服务企业47家，实施物业管理小区有 101 个，物业管理面积达990多万平方米。
二、建议意见的办理情况
您在提案提出“关于加强小区物业管理的建议”比较衷恳，也是我们小区管理过程中面临并有待加强监管的问题。
(一)业主法律意识不高，对小区公共收益毫不知情的问题。造成这种状况主要原因有：1.业主法律意识淡薄；2.业主不关心；3.法律法规宣传力度不够。下一步工作中，我们从以下几个方面改变这种状况：
1.加大物业管理相关法规的宣传力度，提高业主的法律意识，从而维护和保证业主的权益。
2.规范物业服务企业的经营服务行为。对于小区公共收益，我们将要求物业服务企业在《物业服务合同》中进一步明确其用途，收支情况公示等行为，以保证业主的合法权益。
（二）业主的共同决定权被侵占的问题。
目前，小区业主履行共同管理权，是依据《物权法》第七十条规定“业主共同决定事项：制定和修改业主大会议事规则；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，来进行的。除“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施”，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
下一步工作中，涉及小区业主共同决定事项，我们从以下以方面规范相关行为：
1.明确小区共同决定事项的执行机构。成立业主大会的小区，由业主委员会执行；未成立业主大会的小区，在街道办事和住建部门的监督下，由物业服务企业执行。
2.规范小区业主征求意见的行为。在小区业主征求的过程，实行监督管理，并要求将未征求意见按程序在小区内进行公示，同时，报住建部门和街道办事处后，再由住建部门和街道办事处进行业主意见二次在小区进行公示，以保证业主权权益和真实意愿的体现。
（三）社区居委会与小区管理、建设力度不够的问题。
目前，对于社区居委会参与小区管理的规定，《昆明市物业管理办法》第四条第三款“街道办事处、乡（镇）人民政府会同所地住房城乡建设行政管理部门，指导和协助本辖区内物业项目的业主依法成立业主大会和选举产生业主委员会，指导和监督业主大会、业主委员会开展活动，依法履行职责”，和《业主大会和业主委员会指导规则》第六条“物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会委员的日常活动进行指导和监督”已作了明确规定。在下一步工作，我们将依据规定，指导街道办事处、社区进一步落实对小区的监督管理工作。
（四）物业管理企业的竞争机制尚未形成，市场化运作化程序低的问题。
《昆明市物业管理办法》第三十三条规定“新建住宅物业项目的开发建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务企业”。下一步，我们将从以下方面加强对物业管理市场的监管：
1.对前期开发物业项目，要求开发建设单位在房屋预售前应按规定实施物业管理招标。
2.对成立业主大会的物业管理项目，应按业主大会的决议选聘物业服务企业。
（五）业主大会成立比例低的问题。
我市业主大会成立比例低的主要原因：1.业主认识不够；2.业主参度不高；3.个别业主的私心太重；3.部分小区的业主户数太多，基数太大，难于通过法规规定的户数和面积须过半的规定要求。针对此况，下一步，我们将加大《业主大会和业主会员指导规则》等相关法规的宣传力度，同时，规范业主参与业主大会筹备组、业主委员会委员资格要求，以保障小区全体业主的合法权益。
（六）业主知情权被剥夺的问题。
小区内的一切事务都与业主息息相关，公共部分相关事项业主有共同决定的权益。我们对物业管理实行“事中事后”监管，对于必须公开的事项，要求物业服务企业应按规定向小区业主进行公开。如：物业服务收标准应在小区进行公开；小区物业收费实行酬金制方式的，收支应向小区业主公开；小区公共收益的收支情况应向小区业主公开等。
（七）关于小区物管理相关费用收取的问题。
根据昆明市发改委《关于贯彻<云南省物业服务收费管理实施办法>的通知》规定，前期物业服务（业主大会成立之前）收费不得超1.38/平方米，电梯、二次加压单独计算列帐，专款专用，滚动使用；蓄水池清洗费已包含物业服务收费标准中等。对小区收费问题，下一步我们配合市发局做好以下几个方面的工作：
1.配合发改局对物业公司自立名目，自立标准违规收费行为进行检查。
2.对质价不符，只收费不服务的行为进行检查。
3.对物业服务收费报备情况进行检查。
感谢您对住建局物业管理工作的关心和支持。
联系人：李宝华 联系电话：68697443
安宁市住房和城乡建设局
2019年5月21日
