安宁市住房和城乡建设局关于对安宁市七届人大二次会议第 012号建议的答复
陈会芳代表：
你提出的“关于小区物业管理规范的建议”已转住建局办理，现答复如下：
一、物业管理基本情况
物业管理作为城市管理的一种新形式和市场经济的新兴服务产业，在我市物业管理工作起步较晚，经历了从无到有，从小到大的发展过程，通过多年的努力，市民已逐渐认同物业管理，使安宁市的物业管理工作得以健康发展。自98年成立第一家物业管理公司以来，随着安宁城市化不断发展，住宅小区不断增多，目前，安宁市有物业服务企业有 69家，共有176个住宅小区1956万平方米，聘请了专业物业管理公司对小区实施物业管理，现有物业服务从业人员近 7000多人，自2018年-2023年成立业主委员会小区6个，小区物业管理委员会覆盖率100%。
二、意见建议办理情况
针对您所提建议和意见，就我市现行物业管理工作情况向您作如下汇报。
(一)指导昆钢兴达物业积极解决历史遗留问题
云南昆钢兴达物业公司服务的34个小区，分别属于政企共建的经济适用房、棚户区改造住房及公租廉租房，兴达物业公司承担的主要职责有：1、做好服务区域内的安全防范工作，按比例配备门岗、巡逻岗等值守人员，对出入小区的车辆及人员进行管理;2、维护好小区内的公共设施设备安全;3、做好小区内公共区域的保洁、绿化、维修工作;目前，兴达物业公司物业费收缴难，停车难的问题比较突出。物业费收缴难的原因主要是：1、房屋前期质量问题引发投诉较多，业主入住后问题迟迟得不到解决为由拒交物业费;2、目前所服务的小区整体收费标准偏低，服务价格与价值形成鲜明对比，达不到业主的期望值;3、昆钢居民对物业管理的认识还处在比较低的水平，“花钱买服务”的物业消费观念在居民中尚未普遍形成。停车难的原因主要有：1、房屋建设初期，居民的生活水平还未达到现在一个家庭一辆车甚至多辆车的情况，开发商未对车辆停放问题有长远的预见性，导致小区内车位配比率低，车位紧缺;2、兴达物业公司所服务的小区大多属于老旧小区，没有建设地下车库，地面车位远远不能满足业主的需求;3、由于停车位的稀缺，部分业主和非业主车辆出现乱停乱放情况，不仅影响业主出入通行，甚至会对路面、绿化带进行破坏或堵塞消防通道。针对昆钢物业管理的现状，走入市场化物业管理，还有一定的差距。
(二)简办小区维修资金启动手续、完善小区维修资金机制
1.住宅维修资金管理基本情况
为了加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《物业管理条例》(国务院令〔2003〕第379号)、《住宅共用部位共用设施设备维修资金管理办法》、云南省建设厅、云南省财政厅于2006年联合下发了《关于切实加强住宅共用部位共用设施设备维修基金管理的通知》(云建房〔2006〕318号)文件的有关规定，购房者必须按照购房款2%的比例足额交纳住宅专项维修资金。安宁市于2006年9月至2014年3月31日商品房住宅专项维修资金按购房款的2%比例交存，维修资金账户由安宁市财政局进行管理。2012年4月1日起，按照《关于调整住宅专项维修资金交存标准的通知》(昆建通〔2010〕307号)文件执行，即多层住宅以及低层住宅、别墅、小区内非住宅首期每平米建筑面积交存专项维修资金66元;高层住宅(含带电梯的多层)首期每平米建筑面积交存专项维修资金90元。2014年8月31日后安宁市财政局不再对住宅专项维修资金账户进行管理，于2014年9月1日交由安宁市住建局对住宅专项维修资金账户进行管理。
2.交存情况
安宁市住宅专项维修资金于2006年9月至2017年8月31日前由开发商进行代收代缴。自2017年9月1日起，按照《昆明市住房和城乡建设关于规范住宅专项维修资金交存工作的通知》(昆建通〔2017〕552号)文件要求，安宁市住宅专项维修资金交存方式规范由房屋买受人或其委托的第三人自行交存至专户银行，开发建设单位及其他单位不得代收。
3.专户管理情况
(1)住宅专项维修资金账户管理，根据云南省建设厅、云南省财政厅《关于切实加强住宅共用部位共用设施设备维修基金管理的通知》云建房〔2006〕318号文件要求，安宁住建局分别在中国建设银行安宁市支行、中国农业银行安宁市支行及安宁市农村信用合作联社开设了住宅专项维修资金专户。住宅专项维修资金的管理，住建局要求专户银行建立了维修资金交存管理系统，统一实行按小区、楼幢设帐、业主分级明细核算的模式进行管理。业主交存维修资金服务工作，各专户银行为业主提供便利的交存通道，设立了维修资金交存专柜，同时为业主提供查询服务。
(2)住宅专项维修资金交存工作，安宁住建局自2013对辖区内开发建设单位代收部分维修资金进行追缴。维修资金追缴采取组织开发建设单位召开专题会议告知及下发追缴通知的方式,对下发追缴通知后拒不移交的开发建设单位，采取以办理房屋所有权证作为控制点，办理房屋所有权证前，必须将住宅专项维修资金交存进入专户，同时办理产权证时需出示交存住宅专项维修资金凭据，方可办理产权手续。通过以上追缴措施，对开发建设单位代收部分的维修资金移交工作取得了很好的成效。
4.使用管理情况
住宅专项维修资金的使用，安宁住建局根据相关文件要求，严格按照“业主所有、专户存储，专款专用，业主决策、政府监督”的原则，严格审批。发生维修项目时需由申请维修单位向住建局提出申请，住建局工作人员到现场核查后，由申请单位入户征询，经住建局核实通过2/3业主同意后，申请单位报维修项目预算(维修项目预算金额超15万元以上(含15万元)的由招标代理机构组织公开招投标活动，经招标审定中标单位，由中标单位承建维修工程)招标完成后，发放《住宅专项维修资金审批表》，并在维修期间不定时抽查维修情况，维修完工后住建部门参加验收，工程验收后须报第三方中介审核并出具报告，最后由住建部门复核所有材料后出具拨付住宅专项维修资金通知书，由专户银行按审批核定金额拨付维修资金到使用单位。
安宁住建局在住宅专项维修资金交存、管理，使用中严格按照、国家、省、市住宅专项维修资金管理相关政策规定进行管理。在住建局的管理下，安宁市住宅专项维修资金管理规范，从交存、管理到使用上摸索出一套结合本地实际的方法。
(三)老旧小区资金增设力和机制进行完善
按照《云南省住房和城乡建设厅 云南省发展和改革委员会 云南省财政厅关于加快推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》(云建城〔2019〕213号)文件要求，文件中明确规定城镇老旧小区改造范围：城市或县城(城关镇)建成年代较早(建成于2000年1月1日以前)、失养失修失管严重、市政配套设施不完善、社会服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区已纳入老旧小区改造范畴。
感谢您对市住建局工作的关心和支持。
联系人及联系电话：王丽琼 68697443
安宁市住房和城乡建设局
2023年6月6日
