安宁市住房和城乡建设局关于对政协安宁市第七届第三次会议 第07030191号提案的答复
李月满委员：
您提出的“关于化解物业公司与业主之间矛盾的建议”已交由我们办理，现答复如下：
一、基本情况
物业管理作为城市管理的一种新形式和市场经济的新兴服务产业，在我市物业管理工作起步较晚，经历了从无到有，从小到大的发展过程，通过多年的努力，市民已逐渐认同物业管理，使安宁市的物业管理工作得以健康发展。自98年成立第一家物业管理公司以来，随着安宁城市化不断发展，住宅小区不断增多，目前，安宁市有物业服务企业有 67家，共有176个住宅小区1956万平方米（含35个老旧小区）聘请了专业物业管理公司对小区实施物业管理，现有物业服务从业人员近 7000多人，自2018年-2023年成立业主委员会小区6个，小区物业管理委员会覆盖。2016年，昆明市颁布《昆明市物业管理办法》；2022年颁布《昆明市物业管理条例》。
二、相关问题的答复
李委员看到提出的问题，正是我安宁市物业管理目前必须解决的主要矛盾和问题。
物业管理收费问题。物业服务收费一直以来都是业主和物业管理公司主要矛盾之一。目前，物业管理收费分两个阶段，第一个阶段为前期物业管理；第二阶段为业主大会成立后的物业管理。前期物业管理的物业收费标准实行政府备案制，以政府备案的收费标准向业主收取物业服务费；业主大会成立后的物业收费，以业主委员会（或业主）与物业公司签订的物业服务合同为依据，收取物业服务费。
公共收益归属问题。根据《民法典》、《物业管理条例》、《云南省物业管理规定》、《昆明市物业管理条例》的规定，利用业主共有部分产生的收入扣除成本之后的收益，属业主共有。根据《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》(建房规〔2020〕10号)及《云南省住房和城乡建设厅关于进一步加强物业服务收费及公共收益公示公开工作的通知》要求，物业服务企业须每年按要求向全体业主进行公共收益的公示。对此，我局与市发改局、市场工商局联合每年对我市物业服务收支（包括公共收益）进行检查。对未按要求公示及公示不符合规定要求的，责令整改，并将整改情况在小区内进行公示。
公共维修资金使用问题。根据《住宅专项维修资金管理办法》规定，维修资金使用程序：由业主委员会（业主或物业公司）提出，业主签字（涉及维修资金使用的相关业主），管理部门审查（监管部门对业主提出的维修部位、业主签字进行核实），划拨（根据维修工程的进度进行划拨费用）。在业主愿意签字核实时，如果发现并非业主本人签字为物业公司造假的，此行为将记录物业服务企业不良信用记录。
服务意识问题。物业服务企业存在服务态度差、服务意识弱、对业主的诉求答复不及时等问题等问题，目前，这些问题在物业管理行业的确存在这种现象。产生这些问题原因与物业服务企业日常不开展专业培训，不按规范执行，不及时监督管理等行为有密切关系。对于物业服务企业的日常服务行为，我们也正在想办法建立一个长效的监督机制。
监管问题。2018年国家废止《物业管理资质管理办法》后，从事物业管理企业不需要办理物业资质证书，仅有市场监督管理局办理工商注册，取得营业执照后即可从事物业管理工作。虽然放开市场，实行市场化竞争，降低了准入门槛，但同时也带来对物业管理的监督和管理的难度。目前，对企业的监管，按照2019年6月，云南省住房和城乡建设厅出台《云南省物业服务企业信用评价管理办法》，对物业服务企业实行信用评价管理。由业主和项目所在地住建、街道社区、行业协会等部门共同监督，出现违规行为且核实的，将在信用系统进行违规减分；企业在物业服务活动中，履行合同、规范管理而获得业主满意表扬或得政府主管部门、社会相关部门表彰的进行加分，最后，每年年终进行信用评分公布，并向相关部门进行通报。
三、下一步工作
针对您提出物业管理的问题和建议，我们将从以下几个方面加强对物业管理行业的监督和管理。
完善制度建设，规范企业行为。 我们将依据《民法典》、《昆明市物业管理条例》等规定，制定安宁市《物业管理合同（范本）》、《业主管理规约》、《业主大会议事规则》、《物业服务企业日常服务行为监督管理办法》、《物业服务企业信用管理办法》等规定，来进行一步规范物业服务企业、业主大会、业主委员会的行为，从而达到物业企业依法依规规范服务、业主委员会依规行使监督权利。
积极推进物业管理委员会建设，实行物委员全覆盖。成立业主大会选举产生业委员会，从实际操作来讲，存在涉及面广、业主意愿难达到规定比例、通过难度大等情况。正因如此，《昆明市物业管理条例》规定，在不能成立业主大会的情况下，可由业主代表、办事处、社区、派出所等共同组成，成立物业管理委员会，由物管理委员会代行使业主委员会职责。物业管理委员会组成简单、成立程序相对不复杂。下一步工作中，我们将依据《昆明市物业管理条例》规定，在安宁所有项目积极推进物业管理委员会的成立，来实行对物业管理企业的共同监督管理。
加强党的领导，形成“党建引领，综合治理”的长效机制。 中共云南省委组织部、中共云南省委政法委、云南省民政厅、云南省住房和城乡建设厅印发的《关于强化党建引领加强业主委员会建设的若干措施》（云组通〔2021〕62号）的文件精神，“党建引领，社区综合治理”是我们的工作重心。接下来，我们将积极推进物业服务企业的党建工作，符合成立党支部的物业企业和项目，积极要求推进党建工作；符合成立业主大会物业项目，积极推进业主大会的筹备和成立工作，同时将党建引入业主大会，引导业主委员会委员推举选举党员优先的原则，利用党员以身作则的优良传统，从而达到党建引领，社区综合治理的目的。
加强行业培训，不断提高企业服务意识。下一步，我们将对物业服务企业的服务行为开展充分调研，了解物业服务企业服务差在什么地方，有针对性的开展法律培训、接待礼仪培训、保安服务培训、绿化管养培训、消防专业培训、设施设备维护专业培训、保洁服务培训等，通过专业培训来提升物业服务水平，提高员工服务意识，从而推动我市物业管理行业的稳步健康发展。
感谢您对我局工作的关心和支持。
联系人及联系电话：刘海 0871—68697443
安宁市住房和城乡建设局
2024年6月12日
