陈艳辉委员：

你提出的“关于积极促进全市住宅小区成立业主委员会  加强物业管理的提案”已交由我局办理，现答复如下：

一、基本情况

目前，安宁市共有物业服务企业有 67家，实施专业化物业管理的小区共有169个住宅小区1956多万平方米（含30个老旧小区），现有物业服务从业人员近 7000多人。自2018年-2022年间成立业主委员会有6个。

二、监督管理情况

（一）物业服务企业监督存在的困难

2018年3月8日，住建部废止《物业管理资质管理办法》”后，从事物业管理企业，不需要办理物业管理资质证书，仅在工商部门办理工商注册取得营业执照后就可以从事物业服务工作。虽放开市场，实现市场化竞争机制，但同时也物业管理监督管理带来了难度。其主要表现在：

1.企业进入我市物业服务行业，到及时精准监管存在难度。物业资质取消后，办理工商注册后，就可以从事物业管理，根本不到住建部门进行报备，无法做到精准及时监督。

2.物业服务行为日常监督，缺少有效监管手段。在物业管理资质取消后，行政部门对物业服务企业的监督手段相对较少，当遇到物业相关纠纷需要协调时，物业服务企业表现出可听可不听的情况，这使物业监督带来了被动，带来了相当大的难度。进入物业服务市场的门槛降低，从事物业服务的企业越来越多；遇到问题进入小区解决，物业服务企业配合度低。

（二）业主大会及业主委员会缺失问题

1. 业主主人翁意识薄弱，成立业主大会不积极，不支持。按照《业主大会和业主委员会指导规则》和《云南物业管理规定》的要求，由街道办事处和社区牵头，按照《业主大会和业主委员会指导规则》的要求成立业主大会向业主征求意见时，业主存在“不关心、不支持”的情况，具体表现为：（1）对业主大会是什么不了解，不知道。有很大一部分业主和使用人，对业主大会是个什么组织，功能是什么、权利义务是什么，不清楚，不知道；（2）对业主大会了解，但不关心，不支持。有一部分业主，了解业主大会这个机构，但忙于工作等，没时间参与，表现出不关心，不支持的态度；（3）对业主大会这机构了解，也支持，但支持的动机不纯。有部分业主对业主大会既了解，也支持，但动机存在一定问题，有的想通过业主大会解聘现物业公司，重新选聘自己的物业公司，有的想通过成立业主大会，从中获取一定经济利益。

2. 成立业主大会各环节需要达到的比例规定相对较高。根据《物权法》《业主大会和业主委员会指导规则》规定，（1）首次成立业主大会的条件，由小区业主30%以上业主提议比例过高。在户数基数较大的项目，成立业主大会需要提议的业主户数相对较多，在实施签字的过程中，需要30%以上业主签字提议，相对比较困难。（2）成立业主大会其它各环节需要达到人数和面积双1/2以上的比例也相对较高。在成立业主大会过程中的筹备组组成、议事规则、业主管理规约、选举办法、委员选举、主任、副主任选举等都需要物业管理区域全体业主人数和面积双1/2以上业主签字同意，而且许多环节不能合并签字，须分环节签字。这无形就给成立业主大会实施者增加了相当大的工作量。

3. 业主的意愿核实存在的难度。在成立业主大会各环节业主真实意愿的核实过程中，是全面核实，还是抽样核实未作明确规定，这就给实际实施者带来较大的争议。许多业主大会都是夭折在这个环节。

4. 业主委员会的工作经费难于落实。在成立业主大会，选举产生业主委员会及业主委员日常工作中，都需要经费的。在《物业管理条例》中已明确业主委员会工作经费，由全体业主决定。但在实际过程中，业主委员会工作经费最难的是首届业主委员的工作经费。在首次成立业主大会时，相关资料的编写、打印复印、实施等工作开展都需要经费的，这部分经费通常由业主个人垫付，业主大会成立后再予以补还。业主难以垫付经费。

5. 业主委员会委员的行为监督难度较大。从部分已设立业主委员会的实际运作情况来看，出现两种情况。一是业主委员会正常运行，但业主委员会委员行为不规范，出现未向全体业主征求意见的情况，私自利用公共场地、公共部位开展经营活动，并未对开展活动的收支情况进行公示；私自与社会物业公司接洽，未按规定程序，私自与其签订物业服务合同等。二是已设立但业主委员会运行不正常。因原因主要为委员之间意见不统一，争议大；部分委员忙于自身工作；业主委员会不知道如何开展工作等。

三、物委会组建情况

根据中共云南省委组织部、中共云南省委政法委、云南省民政厅、云南省住房和城乡建设厅印发的《关于强化党建引领加强业主委员会建设的若干措施》（云组通〔2021〕62号）的文件要求：“加强党对业委会的全面领导，并于2022年3月底前，全省住宅小区业委会或物委会覆盖率要达到100%，并形成及时组建的长效机制。”对此，安宁上级要求，由中共安宁市委办公室印发《安宁市加强党建引领业主委员会建设工作的通知》（市委办〔2022〕8号）文件，我局正开展指导各街道、社区、物业小区按照各方职责积极成立业主委员会（物委会）工作，目前全市物委会已覆盖各小区。

四、昆明物业管理条例实施

经2021年12月30日昆明市第十四届人民代表大会常务委员会第四十一次会议通过，2022年3月25日云南省第十三届人民代表大会常务委员会第二十九次会议批准，《昆明市物业管理条例》（下简称《条例》）于2022年6月1日起施行。《昆明物业管理条例》出台以来，将物业管理纳入社会治理体系，建立健全党建引领、政府主导、业主自治、部门协同、共同参与的多元化治理架构。明确各行政主管部门联动管理责任，打破“执法不进小区”的管理困境；明确了街道及乡镇人民政府对物业服务企业和业主委员会、物业管理委员会的直接管理责任，从而，进一步推动物业矛盾纠纷解决在基层、化解在基层。

五、下一步工作计划

根据市委、市政府对物业管理工作的要求和统一部署，同时，结合您的建议意见，我们将从以下几个方面积极开展工作。

（一）积极推进物业服务企业信用评价工作。根据《云南省物业服务企业信用评价管理办法（试行）》（云建规〔2019〕2号）文件要求，按照昆明市住建局的要求，开展物业服务企业信用评价工作，组织物业服务企业积极的申报、核定工作。建立以信用为核心的物业服务监管机制，推动完善守信联合激励和失信联合惩戒的工作。

（二）加强物业服务费备案管理工作。根据昆明市发改委、昆明市住建局《关于贯彻<云南省物业服务收费管理实施办法>的通知》（昆发改价格〔2011〕1129号）文件要求，加强对新建住宅小区前期物业服务收费的备案管理，严格执行物业服务费（不包括电梯、二次加压费）不超过1.38元的规定，进一步规定物业服务收费行为，保障民生，同时，规范业主委员会物业服务收费，应报备的管理工作，要求业主大会选聘新物业服务企业，应将物业服务合同及物业收费提交住建局备案，规范后期业主委员会物业收费行为，保障业主的合法权益。

（三）积极指导成立业主委员会（物委会）。按照中共安宁市委办公室印发《安宁市加强党建引领业主委员会建设工作的通知》（市委办〔2022〕8号）文件，继续指导各街道、社区、物业小区，按照各方职责积极成立业主委员会（物委会）。从而达到“事有人做，话有人说，功有人赞”的积极局面。

（四）积极开展物业管理法律法规宣传培训工作。我局将根据昆明市物业服务人员的培训计划和要求，结合我市的实际情况，2022年10月开展“物业管理项目经理培训”，让项目的领导人从整体上管理服务全局，让各专业人员配合更紧密，服务更贴心。2022年11月开展物业管理示范项目观摩学习，从而让自己的服务更贴近生活，更能满足业主的需求，从物业管理法律法规“服务技能和业务能力方面，积极对物业服务人员进行培训。

联系人及联系电话：邵明霞   0871-68697443

安宁市住房和城乡建设局

  2022年7月20日